L’immobilier résidentiel

Investir avec le dispositif Pinel : un outil patrimonial essentiel

L’investissement locatif Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat des logements neufs ou réhabilités. Le logement doit être loué nu, à un prix inférieur d’environ 20 % au marché du secteur concerné, pendant une durée de six ou neuf ans, prorogeables jusqu’à douze ans. Les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond fixé par zone géographique afin de réserver les logements concernés aux ménages modestes.

En contrepartie, vous bénéficiez d’une réduction de votre impôt sur le revenu en pourcentage du montant de l’achat. Attention, depuis le 1er janvier 2023, les taux de réduction ont évolué. Mais il est possible de les maintenir en respectant un des deux critères du dispositif Pinel + :

– Être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville

– Ou respecter la règlementation énergétique 2020

De plus vous devez respecter certaines conditions :

– Louer le logement nu au titre de résidence principale pendant au moins 6, 9 ou 12 ans.

– Le logement doit répondre aux normes thermiques et énergétiques exigées par la législation.

– Le logement doit être situé dans une zone éligible au dispositif.

– Plafond d’investissement de 300 000 € sur deux logements par an.

– Plafond du prix de revient au mètre carré de 5 500 €.

Rq : Il est possible de le louer à des ascendants ou des descendants à condition que ces derniers ne soient pas rattachés au foyer fiscal.

 

Investir dans l’immobilier avec la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) concerne les propriétaires d’un logement meublé mis en location. Il s’agit de déclarer ses loyers annuels bruts dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) pour réintégration au barème de l’impôt sur le revenu.

Ce dispositif permet de se constituer un patrimoine et de bénéficier d’une source de revenus complémentaires peu fiscalisés, grâce au mécanisme comptable et fiscal des amortissements.

Ainsi Vous pouvez amortir l’immeuble (hors terrain) et les meubles et ainsi bénéficier d’un résultat fiscal minoré ou nul pendant une certaine durée.

De plus pour être dégagé des contraintes de gestion, votre choix de LMNP peut se porter sur l’acquisition d’un bien situé dans une résidence gérée comme les résidences pour étudiants ou les Établissements d’Hébergement de Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD).

La Nue-Propriété une solution intéressante pour diversifier un patrimoine immobilier

L’acquisition de la nue-propriété d’un bien (ou part de SCPI). Une technique qui permet d’acheter le bien moins cher, en devenant plein propriétaire à l’échéance.

Détenir la nue-propriété d’un bien immobilier peut se révéler très intéressant :

• Le risque est faible puisque le remembrement est mécanique : la nue-propriété va devenir pleine propriété à l’échéance du démembrement.
• L’espérance de gain peut venir de deux sources. Tout d’abord, le remembrement : admettons que vous achetiez sur 10 ans une nue-propriété égale à 65% de la pleine propriété. Vous savez d’ores et déjà que votre placement va passer de 65 à 100% en 10 ans, sans compter la revalorisation du bien qui peut donc vous amener une deuxième source de rentabilité.
• Le cadre fiscal est sans comparaison : pas d’IFI puisque c’est l’usufruitier qui doit déclarer le bien dans son patrimoine, pas d’IR ni prélèvements sociaux (pas de revenus), pas de plus-value sur le remembrement (qui n’est pas fiscalisé).

Opération de restauration immobilière « Loi Malraux »

Dispositif réservé à des contribuables fortement imposés.

La loi Malraux a été votée en 1962 pour renforcer la protection du Patrimoine historique et esthétique français. Ce dispositif a grandement facilité la restauration immobilière des centres historiques des plus belles villes de France. La réhabilitation des immeubles concernés, confère un avantage fiscal aux propriétaires en contrepartie d’une obligation de location pendant 9 ans.

Les dépenses liées à la rénovation du bien, retenues dans la limite de 400 000 € par immeuble et par contribuable et pour une période de quatre années consécutives, permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 22 % à 30 % (pour les biens situés en secteur sauvegardé). Cette réduction fiscale n’entre pas dans le périmètre du plafonnement des niches fiscales. La fraction de réduction non imputée est reportable sur l’impôt sur le revenu des trois années suivantes.

Pour exemple un bien Malraux acheté 250 000€ avec 200 000€ de travaux (et 50 000€ de foncier) génèrera une économie d’impôt maximum totale de 60 000€ à repartir sur la durée des travaux (3 ans en moyenne).

L’investissement en « Monuments Historiques » l’acquisition d’un bien immobilier emblématique, des programmes rares.

Il consiste à acquérir un bien d’exception nécessitant beaucoup de travaux pour ensuite imputer et déduire toutes ces dépenses de son revenu global. Une solution étudiée pour les foyers assujettis aux tranches supérieures de l’impôt sur le revenu.

Les travaux de rénovation sont imputés sur le revenu imposable à 100%, l’impact fiscal est immédiat (via le prélèvement à la source) et non plafonné

En contrepartie des avantages fiscaux, l’investisseur s’engage à conserver le bien pendant une durée minimum de quinze ans.